商洛市住宅物業管理條例

目 錄

第一章 總 則

第二章 業主自治

第三章 前期物業管理

第四章 物業管理服務

第五章 物業的使用與維護

第六章 公共收益與專項維修資金

第七章 監督管理

第八章 法律責任

第九章 附 則

第一章 總 則

第一條 為了規范物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，建立和諧有序的居住環境，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》《陜西省物業管理條例》及有關法律、法規，結合本市實際，制定本條例。

第二條 本市行政區域內的住宅物業管理及其監督管理活動，適用本條例。

本條例所稱住宅物業管理，是指住宅區內的業主通過選聘物業服務企業，對物業管理區域內的建筑物、構筑物及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業管理區域內的環境衛生和相關秩序的活動。

第三條 物業管理應當堅持業主自治與專業服務相結合、屬地管理與行業管理相結合，遵循公開公平、誠實信用、市場競爭、依法管理的原則。

第四條 市、縣（區）人民政府應當加強對物業管理工作的組織領導，將物業管理工作納入城市治理工作體系，建立健全物業管理綜合協調和目標責任機制，建立與之相適應的資金投入與保障機制。

市、縣（區）人民政府應當制定和落實現代物業服務業扶持政策，鼓勵物業服務企業采用新技術、新方法提高物業管理和服務水平，督促有關部門依法履行監督管理職責，及時協調解決物業管理工作中的重大問題。

第五條 市住房和城鄉建設行政主管部門是本市物業管理的行政主管部門，對本市物業管理活動實施統一監督管理。

縣（區）住房和城鄉建設行政主管部門是本縣（區）物業管理的行政主管部門，具體負責轄區內物業管理活動的監督管理工作。

發展改革、規劃、城市管理、工商質監、價格、公安、水務、環境保護、民政、人防等相關行政管理部門在各自職責范圍內，共同做好物業管理活動的監督管理工作。

鎮人民政府、街道辦事處在縣（區）物業行政主管部門的指導下，依據本條例規定的職責，負責轄區內物業管理活動的指導、協助和監督工作。

居民委員會、村民委員會協助鎮人民政府、街道辦事處開展物業管理相關工作。

第六條 物業管理協會應當制定并監督實施物業服務規范，加強行業指導和行業自律，規范行業經營行為，提高物業服務企業服務質量和服務水平。

第七條 本市建立統一的物業管理招標投標平臺，為建設單位或者業主大會選聘物業服務企業提供服務和指導。

提倡業主大會通過統一的招標投標平臺選聘物業服務企業。

第八條 鼓勵業主、業主自治組織、建設單位、物業服務企業委托物業服務第三方評估機構，開展物業管理區域劃分、物業項目交接和查驗、物業服務標準和費用測算、公共收益和物業管理費用審計、物業服務質量評估等活動。

物業服務第三方評估機構應當依照法律、法規和合同約定提供專業服務，出具的評估報告應當真實、客觀、全面。

第二章 業主自治

第九條 已領取房屋所有權證的，房屋所有權證上記載的房屋所有權人為業主。

尚未進行房屋權屬登記，但基于買賣、贈與、拆遷補償等已經合法占有該房屋的人，在物業管理活動中視為業主。

業主應當按照法律、法規、臨時管理規約、管理規約或者業主大會議事規則等，實名參加業主自治活動，享有權利、承擔義務，不得以放棄權利為由拒不履行義務。

臨時管理規約、管理規約或者業主大會議事規則，應當對業主參加自治活動的方式、違反共同約定的責任、自治活動爭議處理辦法作出約定。

第十條 一個物業管理區域成立一個業主大會。業主大會由該物業管理區域內全體業主組成，依照有關法律法規規定的程序成立。

第十一條 業主大會監督業主委員會工作，聽取和審查業主委員會的工作報告、財務報告，并決定下列事項：

（一）制定、修改管理規約和業主大會議事規則；

（二）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（三）選聘和解聘物業服務企業；

（四）管理、使用和續籌專項維修資金；

（五）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（六）改變或者撤銷業主委員會不適當的決定；

（七）業主大會、業主委員會工作經費和業主委員會委員報酬的開支范圍、標準；

（八）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

決定前款第四項和第五項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

第十二條 物業管理區域符合下列情形之一的，可以召開首次業主大會：

（一）房屋出售且已經交付使用的建筑面積達到物業管理區域建筑物總面積百分之五十以上的；

（二）首套房屋出售并交付使用滿兩年的，且房屋出售并交付使用的建筑面積達到物業管理區域建筑物總面積百分之二十以上的。

第十三條 符合業主大會成立條件的，建設單位應當在十五日內書面告知物業所在地的縣（區）物業管理行政主管部門和鎮人民政府、街道辦事處，并在物業管理區域內公告。建設單位未及時履行告知義務的，已售物業業主百分之五以上聯名可以書面告知。

物業所在地的鎮人民政府、街道辦事處應當自收到書面告知三十日內，在縣（區）物業管理行政主管部門的指導下，組織成立業主大會籌備組。

第十四條 建設單位應當向物業所在地的鎮人民政府、街道辦事處報送籌備首次業主大會會議所需的下列資料：

（一）業主名冊；

（二）物業管理區域劃分證明；

（三）房屋及建筑面積清冊；

（四）建筑規劃總平面圖；

（五）共用設施設備交付使用備案證明；

（六）物業服務用房配置資料；

（七）成立業主大會必須的其他材料。

第十五條 業主大會籌備組人數應當為五至十三人的單數，由物業所在地的鎮人民政府或者街道辦事處工作人員一名、建設單位代表一名、業主成員若干名組成。業主大會籌備組組長由鎮人民政府、街道辦事處工作人員擔任，業主成員由業主推選產生。業主成員的推選辦法由鎮人民政府、街道辦事處確定，并事先告知全體業主。

業主大會籌備組應當自成立之日起七日內，將成員名單在物業管理區域內顯著位置公示。業主對籌備組成員有異議的，由鎮人民政府、街道辦事處協調解決。

業主大會籌備組正式開展籌備工作前，物業管理行政主管部門及鎮人民政府、街道辦事處應當對籌備組成員進行物業管理相關知識的培訓。

第十六條 業主大會籌備組成員應當符合下列條件:

（一）具有完全民事行為能力；

（二）及時履行交納物業服務費用、住宅專項維修資金等義務；

（三）本人及其配偶、直系親屬未在本住宅小區開發建設單位任職；

（四）本人及其配偶、直系親屬未在同一物業管理區域提供物業服務的企業任職；

（五）無索取、非法收受建設單位、物業服務企業的利益或者報酬的行為；

（六）無損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌或者擅自改變物業使用性質等物業不當使用行為；

（七）無不宜擔任業主大會籌備組成員的其他情形。

第十七條 籌備組應當自成立之日起六十日內完成下列籌備工作，并召開首次業主大會會議，選舉產生業主委員會:

（一）確定召開首次業主大會會議的時間、地點、形式和內容；

（二）擬定管理規約草案和業主大會議事規則草案；

（三）確認業主身份，制作業主名冊，確定業主在首次業主大會會議上的投票權數；

（四）擬定業主委員會選舉辦法；

（五）提出業主委員會成員候選人名單；

（六）召開首次業主大會會議的其他籌備工作。

業主大會籌備組應當在首次業主大會會議召開十五日前將前款內容在物業管理區域內顯著位置公告，公告時間不少于七日。業主對公告內容有異議的，應當在公告期間以書面形式向籌備組提出意見，籌備組應當自收到書面意見之日起七日內集體討論決定是否采納并予以書面答復。

業主大會籌備組應當自業主委員會選舉產生之日起，移交業主名冊等有關資料，并終止活動，由物業所在地的鎮人民政府、街道辦事處書面公告解散�；I備階段發生訴訟、復議，或者對籌備組成員有異議的，訴訟、復議和異議處理期間不包含在籌備期限內。

第十八條 劃分為一個物業管理區域的分期開發建設項目，先期開發部分符合規定條件的，可以召開首次業主大會會議，選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。

第十九條 業主大會會議分為定期會議和臨時會議，由業主委員會按照有關法律法規規定和業主大會議事規則組織召開。業主大會會議可以采用集體討論或者書面征求意見的形式召開。

第二十條 采用集體討論形式召開的業主大會會議，可以全體業主參加，也可以以幢、單元、樓層為單位，由業主推選業主代表參加。

參加業主大會會議的業主代表應當于會議召開三日前，就業主大會會議擬討論的事項書面征求其所代表的業主意見；需要投票表決的，業主的贊同、反對及棄權的具體票數經本人簽字后，由業主代表在業主大會投票時如實反映。

業主代表不得委托他人出席業主大會會議。業主代表因故不能參加業主大會會議的，其所代表的業主應當另外推選一名業主代表出席業主大會會議。

第二十一條 業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會在全體業主中依法選舉產生，按照有關法律法規規定和業主大會議事規則約定履行工作職責，向業主大會負責并報告工作，受業主大會和業主監督。

業主委員會應當自選舉產生之日起三十日內，持管理規約、業主大會議事規則、業主大會會議記錄和會議決定、業主委員會組成人員信息，向物業所在地的鎮人民政府、街道辦事處及縣（區）物業管理行政主管部門備案，并持備案回執向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章。

物業管理區域內業主較少且經全體業主一致同意，決定不選舉產生業主委員會的，由全體業主共同履行業主委員會的職責。

業主委員會由委員五至十一人單數組成。委員每屆任期一般為三年，可連選連任，享有同等表決權。業主委員會主任、副主任在業主委員會委員中推舉產生。業主委員會委員不得委托其他人出席業主委員會會議。

業主委員會會議應當有過半數有表決權的組成人員出席，作出決定須經有表決權的組成人員半數以上簽名同意。業主委員會作出的決定，應當自決定作出之日起三日內在物業管理區域內顯著位置公示不少于十五天。

第二十二條 業主委員會履行下列職責：

（一）執行業主大會的決定；

（二）召集業主大會會議，報告物業服務合同的實施情況；

（三）代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同；

（四）審核需要業主分攤的費用；

（五）監督管理業主共有收益；

（六）監督和協助物業服務企業履行物業服務合同；

（七）監督管理規約、物業管理制度的遵守和執行；

（八）調解物業使用糾紛；

（九）業主大會賦予的其他職責。

第二十三條 業主委員會不得有下列行為:

（一）阻撓、抗拒業主大會行使職權；

（二）轉移、隱匿、篡改、毀棄或者拒絕、拖延提供有關文件、資料；

（三）違反業主大會議事規則或者未經業主大會授權，擅自使用業主大會印章；

（四）打擊、報復、誹謗、陷害有關投訴、舉報人；

（五）未經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意，與物業服務企業簽訂物業服務合同；

（六）擅自動用住宅專項維修資金，侵占業主共有財產；

（七）違反法律、法規規定或者超越業主大會賦予的職權，侵害業主合法權益的其他行為。

第二十四條 業主有下列情形之一的，不得擔任業主委員會委員，已擔任業主委員會委員的，應當按照業主大會議事規則，由業主委員會終止其職務并予以公示:

（一）不具有完全民事行為能力的；

（二）本人及其配偶、直系親屬與同一物業管理區域內提供物業服務的企業有利害關系的；

（三）損壞房屋承重結構、違法搭建、破壞房屋外貌或者擅自改變物業使用性質且未改正的；

（四）未按照規定交納物業服務費用、住宅專項維修資金且未改正的；

（五）違法出租房屋且未改正的；

（六）牟取可能妨礙公正履行職務的其他利益的；

（七）被判處刑罰的；

（八）法律法規規定或者業主大會議事規則約定的其他情形。

第二十五條 業主大會、業主委員會工作經費和業主委員會委員報酬由全體業主承擔，也可以從物業共有部分經營所得收益中列支。其收支情況應當定期在物業管理區域內公告，接受業主監督。

工作經費籌集、管理、使用和業主委員會委員報酬的具體辦法由業主大會決定。

第二十六條 業主委員會任期屆滿未按要求完成換屆選舉的，物業所在地的鎮人民政府或者街道辦事處應當組織或者監督業主委員會組織換屆選舉。

第二十七條 業主委員會應當自任期屆滿之日起十日內，在物業所在地的鎮人民政府、街道辦事處的指導下，將其保管的檔案資料、印章及其他屬于業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會。

業主委員會委員資格在任期內提前終止的，應當在終止之日起三日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列資料及財物。

拒不移交本條第一、二款所述物品的，業主委員會可以請求鎮人民政府、街道辦事處或者公安機關協助移交。

第二十八條 住宅小區有下列情形之一的，可以成立物業管理委員會代行業主委員會職責:

（一）不具備成立業主大會條件的；

（二）具備成立業主大會條件但未成立，經物業所在地的縣（區）物業管理行政主管部門或者鎮人民政府、街道辦事處指導兩次后仍不能成立的。

（三）業主委員會不履行職責達一年以上、無法正常開展工作，需要調整或者重新選舉業主委員會，經物業所在地的鎮人民政府、街道辦事處指導兩次后仍不能選舉產生新一屆業主委員會的。

保障性住房具備前款規定情形之一的，鎮人民政府、街道辦事處應當及時組織成立物業管理委員會。

第二十九條 物業管理委員會由物業所在地的鎮人民政府、街道辦事處組織成立，由業主以及鎮人民政府或者街道辦事處、公安派出所、居民委員會或者村民委員會、建設單位等派員組成。

物業管理委員會人數應當為九至十三人的單數，其中業主成員應當不少于百分之六十，由鎮人民政府、街道辦事處在業主中推薦產生。物業管理委員會中的業主成員資格應當符合本條例第十六條的規定。

物業管理委員會應當將成員名單在物業管理區域內顯著位置公示。業主對物業管理委員會成員有異議的，由鎮人民政府、街道辦事處協調解決。

第三十條 物業管理委員會應當依法履行職責，依照法律、法規的規定，就住宅小區共同管理事項征求全體業主意見，形成業主共同決定。

物業管理委員會自業主大會成立之日起停止履行職責，并在七日內與業主大會辦理移交手續后由物業所在地的鎮人民政府、街道辦事處書面公告解散。

第三十一條 召開首次業主大會會議所必需的宣傳、資料、文印等籌備經費，由業主大會籌備組根據物業管理區域規模、業主戶數和建筑面積等因素確定，由建設單位承擔。建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記之前，將首次業主大會會議籌備經費交至物業所在地的鎮人民政府、街道辦事處，由業主大會籌備組使用。

第三十二條 業主大會、業主委員會的決定，對物業管理區域內全體業主具有約束力。業主大會、業主委員會不得作出違反法律、法規或者與本物業管理區域物業管理無關的決定。

業主大會、業主委員會作出的決定違反法律法規、危害社區安定、損害社會公共利益的，物業所在地的縣（區）物業管理行政主管部門或者鎮人民政府、街道辦事處應當責令其限期改正或者撤銷其決定，并通告全體業主。

業主認為業主大會、業主委員會作出的決定損害其合法權益的，可以要求轄區物業管理行政主管部門或者鎮人民政府、街道辦事處依法處理，也可以請求人民法院予以撤銷。

業主委員會超越職權作出的決定，或者作出與本物業管理區域物業管理無關的決定，由簽名同意該決定的成員承擔相應的法律責任。

第三十三條 業主大會、業主委員會應當配合物業所在地居民委員會依法履行自治管理職責，支持居民委員會開展工作，并接受其指導和監督。

業主大會、業主委員會作出的決定，應當及時告知相關的居民委員會，并聽取居民委員會的建議。

第三章 前期物業管理

第三十四條 本條例所稱前期物業管理是指業主或者業主委員會與選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之前的物業管理。

建設單位負責選聘物業服務企業實行前期物業管理，簽訂前期物業服務合同。前期物業服務合同應當自簽訂之日起十五日內，報物業所在地縣（區）物業管理行政主管部門備案，并在物業管理區域內予以公示。前期物業服務合同應當作為物業買賣合同的附件。

前期物業服務企業不能履行前期物業服務合同的，建設單位應當在合同終止后重新選聘物業服務企業。

縣（區）物業管理行政主管部門和物業所在地的鎮人民政府、街道辦事處應當指導和監督建設單位選聘前期物業服務企業。

第三十五條 物業管理區域由所在地縣（區）物業管理行政主管部門綜合考慮物業的共用設施設備、建筑物規模、社區建設等因素，按照以下原則予以劃分:

（一）新建住宅小區，包括分期建設或者由兩個以上單位開發建設，擁有共同配套設施的，應當按照物業項目建設用地規劃許可證確定的紅線圖范圍劃定為一個物業管理區域；

（二）新建住宅小區由城市道路、圍墻或者其他明顯標識分割成多個自然小區，并且配套設施設備、物業服務用房等獨立配置的，可以確定為多個獨立的物業管理區域；

（三）新建住宅小區內的非住宅物業應當與該住宅區確定為一個物業管理區域；

（四）不同物業管理區域地理上自然相連的，業主未入住前，經各自的建設單位同意，并已向房屋買受人明示，或業主入住后，經各自的業主大會同意后，可以合并為一個物業管理區域。

劃分物業管理區域有爭議的，由縣（區）物業管理行政主管部門會同城市規劃行政管理部門、物業所在地的鎮人民政府或者街道辦事處確定。

建設單位銷售物業時，應當在物業銷售場所公示物業管理區域內的物業共用部位、共用設施設備的相關信息，并作為物業買賣合同的附件。

第三十六條 新建住宅建筑規劃區內建設工程竣工驗收合格后，其附屬設施設備應當具備下列條件，方可交付使用：

（一）生活用水納入公共供水管網，并供水到戶；

（二）用電納入供電網絡，不得使用臨時施工用電；

（三）雨水、污水排放納入雨水、污水排放系統；

（四）在城市管道燃氣、集中供熱主管網覆蓋的區域，完成住宅室內、室外燃氣、供熱管道的敷設且與相應管網連接，并安裝燃氣分戶計量裝置和熱計量裝置；

（五）電話通信線、有線電視線和寬帶數據傳輸信息端口敷設到戶，安全監控裝置及其他安全防范設施設備、信報箱等按規劃設計要求配置到位；

（六）住宅區道路與城市道路或者公路直接相連；

（七）按照規劃要求完成住宅區的車庫車位、公共服務設施、公用消防設施的建設，具備必要的綠化用地和設施；

（八）分期建設的住宅區，其相關配套設施應當滿足交付使用部分基本使用功能的要求；

（九）法律、法規、規章規定的其他條件。

建設單位在新建住宅交付使用前，應當組織有關部門及專業經營單位按照前款規定，對住宅區進行驗收，并向市或者縣（區）建設行政主管部門辦理新建住宅交付使用備案手續。

建設單位在辦理新建住宅交付使用備案手續時，應當提供新建住宅建設工程竣工驗收文件，以及第一款所列的附屬設施設備符合交付使用條件的相關文件和資料。

第三十七條 新建住宅小區建設單位應當在住宅小區的出入口、區內規劃通道、樓層電梯通道等主要通道及其他公共區域安裝視頻監控、出入口控制等安全技術防范系統，配備相應的安全技術防范設施，作為物業交付使用的條件。

第三十八條 新建物業管理區域內，建設單位應當按照下列規定配置物業服務用房：

（一）物業建筑面積三十萬平方米以下的，按物業建筑面積的千分之三提供，但最低不得少于一百平方米；

（二）物業建筑面積超過三十萬平方米的，除按照三十萬平方米的千分之三提供外，超過部分按千分之一的標準提供；

（三）具備水、電等基本使用功能，且位于地面以上的建筑面積不低于物業管理用房建筑面積的百分之五十。

業主委員會的辦公用房從物業服務用房中調劑，建筑面積不少于三十平方米。

物業服務用房一般安排在住宅小區中心區域或者出入口附近。沒有配置電梯的物業，物業服務用房所在樓層不得高于三層。

電梯井、管道井、樓梯間、垃圾房、變電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、車庫車棚、人防工程等，以及室內層高不足二點二米的房屋不得計入物業服務用房面積。

物業服務用房的所有權屬于全體業主，并依法辦理產權登記，面積不計入分攤公用建筑面積。物業服務用房不得轉讓、抵押或者改作他用。

第三十九條 建設單位應當在銷售物業之前，按照省建設行政主管部門制發的示范文本制定臨時管理規約。臨時管理規約應當包括下列內容：

（一）業主定期交納前期物業服務費用的時間、標準和方式；

（二）業主對物業專有部分使用以及出租等規定；

（三）建設單位履行監督物業服務企業服務質量的義務；

（四）建設單位對物業服務企業服務質量的評估標準和評估辦法等；

（五）建設單位更換前期物業服務企業的條件；

（六）物業屋面、外墻、門窗及戶外設施保潔和裝修規則；

（七）業主共有部分的使用和維護規則；

（八）共用部位、共用設施設備產生的供水、供電、供氣、供熱等費用的分擔方式；

（九）維護物業管理區域公共秩序的權利和義務；

（十）違反臨時管理規約應當承擔的責任；

（十一）與住宅物業管理有關的其他事項。

臨時管理規約不得侵害物業買受人的合法權益。

物業買受人在與建設單位簽訂物業買賣合同時，應當對遵守臨時管理規約予以書面承諾。

臨時管理規約應當自前期物業服務合同簽訂之日起十五日內，報物業所在地縣（區）物業管理行政主管部門備案，并在銷售場所公示。

臨時管理規約的效力至業主大會審議通過的管理規約生效時終止。

物業買受人認為臨時管理規約侵害其合法權益的，可以申請縣（區）物業管理行政主管部門處理，縣（區）物業管理行政主管部門應當在三個工作日內反饋處理結果。

第四十條 物業服務企業在承接物業管理時，應當對物業共用部位、共用設施設備進行查驗，發現問題應當書面告知建設單位，建設單位應當及時進行整改。

物業服務企業承接物業時，建設單位應當為物業服務企業啟動工作提供必要的條件。

辦理物業管理交接查驗手續時，建設單位應當向物業服務企業移交下列資料:

（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料；

（二）共用設施設備清單；

（三）設施設備的安裝、使用和維護保養等技術資料；

（四）物業質量保修文件和物業使用說明文件；

（五）業主名冊；

（六）物業管理用房資料及物業管理必需的其他資料。

業主委員會成立后，物業服務企業應當將接受資料的情況告知業主委員會。物業服務企業應當在前期物業服務合同終止時將前款規定的資料和物業管理用房移交給業主委員會。

縣（區）物業管理行政主管部門、物業所在地的鎮人民政府、街道辦事處應當對交接進行監督，并在相應文書上簽字確認，在物業管理區域內公示。

第四章 物業管理服務

第四十一條 物業服務企業應當具有獨立法人資格，嚴格遵守物業行政主管部門制定的物業服務標準規范，自覺接受物業行政主管部門的監督管理和物業管理協會的業務指導。

第四十二條 業主委員會應當與選聘的物業服務企業簽訂書面物業服務合同。物業服務合同應當包括以下主要內容：

（一）物業的基本情況；

（二）物業管理服務事項和服務標準要求；

（三）物業管理服務費的標準和收取辦法；

（四）委托方和受托方的權利義務；

（五）物業服務用房；

（六）物業的養護和維修要求；

（七）專項維修資金的管理與使用；

（八）合同的期限、變更和解除；

（九）合同終止時物業資料、財物的移交方式；

（十）違約責任及解決糾紛的途徑；

（十一）雙方當事人約定的其他事項。

物業服務合同參照省建設行政主管部門制定的合同示范文本。

物業服務企業應當自與業主委員會簽訂合同之日起十五日內，將物業服務合同報物業所在地的縣（區）物業管理行政主管部門備案。

物業服務企業應當按合同約定提供服務，不得以通知、聲明、告示等方式作出對業主不公平、不合理的規定，或者減輕、免除其損害業主合法權益應當承擔的責任。

第四十三條 物業服務企業承接物業時，應當與業主委員會辦理物業交接驗收手續。

交接各方應當對物業管理區域內共用設施設備的使用維護現狀給予確認，并報物業所在地的鎮人民政府、街道辦事處備案。

因維護保養不當等原因導致消防、電梯等共有設施設備無法正常使用的，原物業服務企業應當依法承擔相應的法律責任。

第四十四條 物業服務收費應當遵循合理、公開、費用與服務水平相適應的原則，按不同物業的使用性質和特點，分別實行政府定價、政府指導價、市場調節價。物業服務收費項目、收費標準由市價格主管部門制定具體的實施細則。

業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定；物業使用人未按約定交納物業服務費用的，業主負連帶交納責任。

已竣工但尚未出售或者尚未交付物業買受人的房屋，物業服務費用由建設單位交納。

物業服務合同未約定或者未經業主大會、業主委員會同意，物業服務企業自行提供的服務，不得向業主收取費用。

第四十五條 物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視、寬帶數據傳輸等專業經營單位應當向最終用戶收取費用,對供水、供電等公共能耗應當獨立安裝計量裝置,計量收費。物業服務企業接受專業經營單位委托代收費用的，代收服務費由委托單位支付，不得向業主收取手續費等額外費用。物業服務企業接受委托代收水、電費用不得改變政府定價，不得以停水、停電等方式迫使業主交納除水、電費以外的其他費用。

專業經營單位不得強制物業服務企業代收費用，不得因物業服務企業拒絕代收有關費用而停止向最終用戶提供服務。

第四十六條 物業服務企業應當將下列信息在物業管理區域內顯著位置公示并及時更新：

（一）物業企業法定代表人、項目經理的基本情況、聯系方式，客服、工程維修電話；

（二）物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等；

（三）物業服務費用和經營設施收益收支情況；

（四）電梯、消防、監控、安防等專項設施設備的日常維修保養單位的名稱、運行維護費、資質、聯系方式和應急處置方案等；

（五）受委托代收代繳事項；

（六）水、電、熱、電梯等公共能耗總量、明細及費用分攤方式；

（七）共用部位和共用設施設備經營所得收益明細；

（八）法律、法規規定及物業服務合同約定應當公示的其他信息。

第四十七條 物業服務企業不得有下列行為:

（一）擅自改變物業服務用房和共用部位、場地以及共用設施設備的用途；

（二）擅自利用物業共用部位、場地和共用設施設備進行經營；

（三）物業服務合同終止時，拒不退出或者不按照規定移交物業服務用房和有關財物、資料；

（四）擅自退出物業管理區域等不履行物業服務合同的行為；

（五）泄露業主信息；

（六）對業主、業主委員會委員進行惡意騷擾，采取暴力行為或者打擊報復；

（七）擅自停水停電；

（八）其他嚴重損害業主權益的行為。

第四十八條 物業服務企業應當制定日常安全防范工作制度，配備相應數量的安保人員。安保人員實行二十四小時值班、值守、巡邏制度。

物業服務企業應當按照安全技術防范標準和要求，加強安全技術防范系統和安全技術防范設施的日常維護，確保正常有效運轉，并接受公安機關的指導和監督。

物業服務企業應當制定物業管理區域內突發事件應急預案，協助有關部門做好物業管理區域的安全防范工作。

第四十九條 本市實行物業服務重大事件報告制度，物業管理區域內發生下列情形之一的，物業服務企業應當及時采取應急措施，向縣（區）物業管理行政主管部門及相關單位報告，并協助做好救助工作：

（一）發生火災、爆炸或者自然災害等危及人身安全、建筑物安全的；

（二）建筑物及其附屬設施設備發生安全隱患，且在八小時以內難以排除，嚴重危及業主、使用人及建筑物安全的；

（三）物業服務人員擅自撤離物業管理區域，造成物業服務中斷，嚴重影響業主和使用人正常生活的；

（四）發生群體性突發事件，影響社會穩定的；

（五）發生重大傷亡事件的；

（六）其他影響業主、物業使用人正常生活的事件。

第五十條 市物業管理行政主管部門應當建立物業服務企業考核體系和信用評價體系，對物業服務企業基本情況、服務情況、投訴舉報情況等事項進行動態管理，錄入物業服務企業信用檔案，定期評定信用等級，并向社會公布。

縣（區）物業管理行政主管部門具體負責物業服務企業、項目負責人信用信息征集、考核、評價、匯總和核查工作。物業所在地的鎮人民政府、街道辦事處和居民委員會、村民委員會應當協助開展轄區內物業服務企業、項目負責人信用信息的采集、核查工作。

第五十一條 物業服務合同解除后，物業服務企業應當自合同解除之日起十五日內退出物業管理區域，不得以物業服務中的債權債務糾紛未解決、階段工作未完成等為由拒絕退出。

物業服務企業自行退出物業管理區域的，應當于三個月前書面告知業主委員會和物業所在地的鎮人民政府、街道辦事處。

物業服務企業退出后十五日內，應當向業主委員會移交物業管理用房及相關資料。

第五十二條 物業服務企業退出物業管理區域的，應當向業主委員會履行下列交接義務：

（一）移交本條例第四十條第三款規定的相關資料；

（二）移交維修、保養物業形成的技術服務等檔案資料和物業管理用房，實行酬金制的，還應當移交物業服務期間的財務檔案；

（三）移交物業管理期間配置的屬于業主共有的固定設施設備；

（四）撤出管理區域內的物業服務人員；

（五）清退預收、代收的有關費用及利用共用部位、共用設施設備經營收益；

（六）法律、法規規定的其他事項。

物業服務企業退出物業管理區域時，不得損壞、隱匿、銷毀物業資料和財物。

第五十三條 業主、業主委員會、物業管理委員會、物業服務企業、專業經營單位、建設單位之間在物業管理服務活動中發生爭議的，可以要求物業所在地的鎮人民政府、街道辦事處調解，也可以依法申請仲裁或者提起民事訴訟。

第五章 物業的使用與維護

第五十四條 業主、物業使用人、物業服務企業應當按照房屋權屬證書載明的用途，或者規劃行政主管部門批準的設計用途，使用房屋、物業及公共建筑和共用設施，不得擅自改變用途。

確需改變的，除遵守相關法律、法規、規章以及管理規約外，應當經有利害關系的業主書面同意，并依法辦理相關手續。改變公共建筑和共用設施用途的，還應當經業主大會同意。

第五十五條 物業管理區域內禁止下列行為：

（一）損壞房屋承重結構、房屋外貌或者在外墻體開設、擴大門窗；

（二）違法搭建建筑物、構筑物，私自開挖、擴建地下室；

（三）將沒有防水要求的房間或者陽臺改為衛生間、廚房，或者將衛生間改在下層住戶的廚房、臥室、客廳、書房的上方；

（四）存放易燃、易爆、劇毒和放射性物品；

（五）占用或者損壞物業共用部位、共用設施設備，擅自移動共用設施設備；

（六）損壞或者擅自停用公共消防設施和器材，妨礙公共疏散通道、安全出口、消防通道、平臺暢通；

（七）排放有毒、有害物質，發出超過規定標準的噪聲；

（八）侵占綠地，毀壞花草樹木；

（九）亂倒垃圾，亂堆雜物；

（十）亂設攤點，亂停車輛；

（十一）違反規定飼養動物；

（十二）在建筑物、構筑物上亂張貼、亂涂寫、亂刻畫、亂懸掛；

（十三）利用物業從事危害公共利益和侵害他人合法權益的活動；

（十四）法律、法規以及管理規約禁止的其他行為。

有前款所列行為之一的，物業服務企業應當進行勸阻、制止，并向相關部門和業主委員會報告。物業服務企業、業主委員會有權依照法律、法規以及臨時管理規約、管理規約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、恢復原狀、賠償損失；業主、物業使用人有權向相關行政管理部門投訴和舉報，對侵害自己合法權益的行為，可以依法向人民法院提起訴訟；業主委員會可以依據管理規約的約定或者業主大會的決定，對侵害業主共同利益的行為向人民法院提起訴訟。

第五十六條 物業管理區域內的道路、綠地、公共場所、共用設施，除屬于城鎮公共道路、屬于城鎮公共綠地或者明示屬于個人的綠地外，屬于全體業主共有。

任何單位和個人不得擅自占用、挖掘物業管理區域內的道路、場地，損害業主的共同利益。

因維修物業或者公共利益，業主確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會和物業服務企業的同意；物業服務企業確需臨時占用、挖掘道路、場地的，應當征得業主委員會的同意。

業主、物業服務企業應當在約定期限內將臨時占用、挖掘的道路、場地恢復原狀。

第五十七條 建設單位應當向全體業主公布車位、車庫的分布情況。物業管理區域內規劃用于停放機動車輛的車位、車庫，建設單位應當首先滿足本物業管理區域內業主的停車需要，其歸屬由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。

建設單位在銷售物業時，應當將擬出售、附贈或者出租車位、車庫的相關信息在銷售場所顯著位置公示。

建設單位不得將車位、車庫單獨轉讓給物業管理區域以外的單位和個人，在首先滿足本物業管理區域內業主的購買和承租需要后還有多余車位、車庫的，經業主委員會同意后，可以出租給本物業管理區域外的使用人，但租賃期限不得超過六個月。

第五十八條 占用業主共有道路、場地用于停放機動車輛的，由業主大會決定是否收取場地占用費、收取標準和用途等事項。業主大會決定收取機動車輛場地占用費的，場地占用費屬于全體業主共有，由物業服務企業代為收取。

物業服務企業可以收取機動車輛停放服務費。機動車輛停放服務費屬于物業服務企業所有。

機動車輛場地占用費、機動車輛停放服務費的收取標準應當在物業管理區域內顯著位置公示。

物業服務企業應當將機動車輛場地占用費、機動車輛停放服務費單獨列賬，獨立核算。業主委員會應當對機動車輛場地占用費收支情況進行監督，并向業主大會報告。

業主對機動車輛停放有保管要求的，應當與物業服務企業另行簽訂保管服務合同。

公安、消防、搶險、救護、環衛等車輛執行公務時，在物業管理區域內臨時停放，不得收取費用。

第五十九條 新建住宅物業、住宅區內的非住宅物業以及與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業，其建設單位應當在物業竣工驗收合格后、申請不動產權屬初始登記前，按照物業建筑安裝總造價百分之二的比例，一次性向縣（區）物業管理行政主管部門設立的保修金專門賬戶交存物業保修金。保修責任期滿后，根據建設單位的申請退還。

物業在保修期內出現質量問題的，建設單位在接到業主、業主委員會或者其委托的物業服務企業的維修要求后，應當在十二小時內派人到現場核查情況，情況屬實的，應當在二十四小時內予以維修。

物業保修期限內，建設單位不履行保修義務的，業主、業主委員會或者其委托的物業服務企業可以向物業所在地的縣（區）物業管理行政主管部門提出物業保修金使用申請，由業主委員會或者受委托的物業服務企業組織維修，所需費用從物業保修金中列支。需要委托建筑工程質量檢測機構鑒定的，鑒定費用由責任人承擔。

縣（區）物業管理行政主管部門應當在保修金動用后三個工作日內書面通知建設單位。建設單位應當在收到書面通知之日起十五日內足額補存。

建設單位對維修責任承擔有異議的，可以在前款規定的期限內依法提起民事訴訟或者申請仲裁，由人民法院或者仲裁委員會確定的責任人，在相關法律文書生效之日起十五日內補存物業保修金。逾期不起訴或不申請仲裁的，視為其認可承擔維修責任。

第六十條 物業保修期滿后，業主專用部位仍因工程質量問題沒有得到解決存在漏雨、漏水等問題的，由物業服務企業協商建設單位解決，協商未果的，由物業服務企業維修。

業主專用部位、專用設施設備的日常養護、維修，由業主負責；業主與物業使用人另有約定的，從其約定。業主或者物業使用人也可以委托物業服務企業進行維修養護，并承擔相應的費用。

業主長期空置物業時，應當告知物業服務企業，采取措施防止漏水、漏氣等事故的發生，并與物業服務企業就專用部位、專用設施設備的養護、維修、管理等事項進行協商。

第六十一條 業主或者物業使用人裝飾裝修住宅，應當遵守國家和省、市有關裝飾裝修和房屋安全管理的相關規定，并告知物業服務企業。物業服務企業應當書面告知業主房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意事項，并對房屋裝飾裝修施工進行監督。

業主違反房屋裝飾裝修規定的，物業服務企業應當予以勸阻制止。業主拒不改正或者已造成損害的，物業服務企業應當及時報告有關行政主管部門依法處理；造成相鄰業主損失或者對公共利益造成損害的，業主應當承擔賠償責任。

第六十二條 物業的共用部位、共用設施設備、安全技術防范系統和安全技術防范設施維修養護時，相關的業主、物業使用人應予配合。因相關業主、物業使用人阻撓維修養護造成其他業主、物業使用人財產損失的，應當承擔賠償責任。

物業專有部分存在安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時，物業專有部分所有人應當及時維修養護，有關業主應當給予配合。物業專有部分所有人不履行維修養護義務的，經業主委員會同意，可以由物業服務企業維修養護，費用由責任人承擔。

因物業維修養護造成相關業主的專用部位、專用設施設備損壞或者其他損失的，責任人應當承擔賠償責任。

第六章 公共收益與專項維修資金

第六十三條 利用物業共用部位、共用設施設備設置廣告和進行其他經營性活動的，應當在征得相關業主、業主大會同意，并征求物業服務企業的意見后，按照規定辦理有關手續。去除成本所得收益屬全體業主所有，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

第六十四條 物業服務企業應當建立規范透明的財務管理制度，物業共用部位和共用設施設備經營所得收益，物業服務企業和業主委員會應當按照財務要求建賬、入賬并定期如實在物業管理區域內顯著位置公示。同時應當妥善保管財務原始憑證及相關會計資料。

業主對物業共用部位和共用設施設備經營所得收益的收支情況有異議的，有權查詢有關財務賬簿。

第六十五條 住宅物業、住宅小區內的非住宅物業或者與單幢住宅樓結構相連的非住宅物業的業主，以及出售公有住房的單位應當交存住宅專項維修資金。

專項維修資金屬于業主所有，專項用于物業共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造，不得挪作他用。

第六十六條 物業保修期限屆滿后，發生下列緊急情況危及房屋安全和人身財產安全的，物業服務企業應當立即采取應急防范措施，同時向縣（區）物業管理行政主管部門提出專項維修資金使用申請:

（一）電梯故障，經特種設備檢驗檢測機構檢測，需要維修、更新或者改造的；

（二）消防設施故障，消防管理部門要求對消防設施維修、更新或者改造的；

（三）屋面、外墻防水損壞造成滲漏的；

（四）二次供水水泵損壞導致供水中斷的，但專業經營單位負責二次供水水泵設備維修、養護的除外；

（五）專用排水設施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障礙的；

（六）樓頂、樓體外立面脫落的；

（七）其他危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況。

縣（區）物業管理行政主管部門收到申請后，應當立即赴現場查勘。屬于前款規定情形的，應當出具住宅專項維修資金應急使用確認書，并通知物業服務企業立即組織維修。

未聘用物業服務企業的，由業主委員會或者相關業主按照本條規定履行相關責任。

第六十七條 應急使用住宅專項維修資金的，物業服務企業、業主委員會憑應急使用確認書、維修工程造價審核報告及相關資料申請撥付住宅專項維修資金。維修費用從相關業主住宅專項維修資金中直接列支。

應急維修工程竣工驗收后，應當將使用住宅專項維修資金總額及業主分攤情況，在物業管理區域內顯著位置公示。

第六十八條 市人民政府應當制定專項維修資金的統一管理使用辦法。專項維修資金的管理使用辦法應當包括專項維修資金的交存、使用、續交、監管、業主查詢等制度。

第七章 監督管理

第六十九條 物業管理區域內，鎮人民政府或者街道辦事處可以召開由公安派出所、居民委員會、業主和物業服務企業等方面的代表參加的物業管理聯席會議，協調解決物業管理中遇到的問題。

第七十條 市物業管理行政主管部門應當履行下列職責：

（一）建立和完善專業化、社會化、市場化、法治化的物業管理機制；

（二）建立全市物業管理行政監督管理綜合平臺和物業管理行業信用信息平臺，定期評定物業服務企業信用等級；

（三）統籌全市物業保修金、住宅專項維修資金監督管理工作；

（四）制定物業服務標準、前期物業管理招標投標、物業服務企業信用管理等配套實施辦法；

（五）指導、監督各縣（區）開展物業管理行政監管工作；

（六）法律、法規規定的其他職責。

第七十一條 縣（區）物業管理行政主管部門應當履行下列職責：

（一）監督前期物業管理招投標活動；

（二）前期物業服務合同、臨時管理規約、物業服務合同、項目承接查驗、業主委員會的備案；

（三）按照職權劃分監督管理物業保修金和住宅專項維修資金；

（四）指導和督促鎮人民政府、街道辦事處依法組織成立業主大會；

（五）劃分物業管理區域；

（六）組織開展轄區內物業管理項目調查，建立相關物業管理檔案；

（七）定期開展物業服務質量檢查，征集、考核、評價、匯總、核查和監管物業服務企業及項目負責人的信用信息工作，并接受查詢；

（八）指導、監督鎮人民政府、街道辦事處協調處理物業管理矛盾糾紛；

（九）定期培訓鎮人民政府、街道辦事處、居民委員會物業管理相關工作人員和業主委員會組成人員；

（十）法律、法規規定的其他職責。

第七十二條 鎮人民政府、街道辦事處應當履行下列職責：

（一）組織、指導成立業主大會、選舉業主委員會，指導、監督業主大會和業主委員會履行職責；

（二）組織成立物業管理委員會；

（三）受理業主委員會備案；

（四）調解物業管理糾紛；

（五）指導和監督轄區內物業管理項目的移交；

（六）采集、核查物業服務企業及從業人員的信用信息；

（七）法律、法規規定的其他職責。

第七十三條 市、縣（區）相關部門應當按照各自職責，負責下列工作：

（一）規劃行政主管部門負責規劃物業管理用房、認定違法建筑；

（二）城市管理部門負責依法查處違法建筑、毀壞綠地、涂寫刻畫與貼掛等行為；

（三）工商質監行政管理部門負責特種設備安全監管、監督檢查無照經營活動和市場計量行為；

（四）價格行政主管部門負責監督檢查價格公示、違規收費活動；

（五）公安機關負責監督檢查治安、消防、技防、養犬、車輛停放等活動，協助開展房屋租賃監督管理工作等活動；

（六）發展改革行政管理部門負責協調電力設施的運行；

（七）燃氣、供熱行政管理部門負責監督檢查燃氣運行、集中供熱活動；

（八）水行政主管部門負責供水設施建設的監督管理及設備運行的監督檢查；

（九）環境保護行政主管部門負責對排放超標污染物的監督檢查。

第七十四條 任何單位和個人對違反本條例的行為，可以向縣（區）物業管理行政主管部門、物業所在地的鎮人民政府、街道辦事處及其他有關單位投訴舉報，有關單位應當及時調查核實，并依法處理。

有關單位接到投訴、舉報后應當登記，對屬于本單位職權范圍的事項，應當受理，并在五個工作日內回復辦理情況；對不屬于本單位職權范圍的事項，應當及時移交有權單位。接受移交單位對管轄權有異議的，由物業所在地縣（區）人民政府指定管轄，不得再移交。對于十名以上業主聯名、業主委員會、居民委員會或者物業服務企業投訴、舉報的違法違規行為，有關單位應當于二個工作日內回復是否受理，并按時回復辦理情況。

行政執法部門需要進入住宅小區開展執法工作的，物業服務企業、業主委員會、物業管理委員會應當積極配合并提供便利。

第八章 法律責任

第七十五條 建設單位違反本條例第十四條、第四十條第三款規定，未按照要求報送籌備首次業主大會會議所需的文件資料或者未移交交接查驗資料的，由縣（區）物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處一萬元以上十萬元以下罰款。

第七十六條 違反本條例第三十五條第三款、第五十七條第二款規定，建設單位未明示、公示相關信息的，由縣（區）物業管理行政主管部門責令限期改正；逾期不改正的，處五千元以上三萬元以下罰款。

第七十七條 違反本條例第四十九條規定，物業管理區域內發生重大事件，物業服務企業未及時報告的，由縣（區）物業管理行政主管部門給予警告，并處五千元以上二萬元以下的罰款。

第七十八條 違反本條例第三十七條規定，建設單位未按規定配備安保設施的，由縣（區）公安機關責令限期改正，給予警告，對建設單位處五千元以上三萬元以下罰款。

第七十九條 違反本條例第十三條第二款，第二十七條，第三十六條第一款，第三十八條第一款，第四十條第一款，第四十二條第三款，第四十六條，第五十一條第一款，第五十二條第二款，第五十四條第一款，第五十五條第一款第一項、第四項、第五項、第七項、第八項、第九項、第十項、第十一項、第十二項、第十三項、第十四項，第五十六條第二款，第五十九條第一款、第四款規定，由縣（區）物業管理行政主管部門依照《陜西省物業管理條例》的規定處罰。

第八十條 物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任。

第八十一條 物業管理行政主管部門、街道辦事處或者鎮人民政府、其他有關行政管理部門及其工作人員違反本條例，有下列情形之一的，由相應機關責令改正，對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予行政處分；涉嫌犯罪的，移送司法機關處理:

（一）未依法指導業主籌備成立業主大會的；

（二）未按照規定公布投訴、報告受理方式的，或者對物業管理活動中的投訴，不及時受理、處理的；

（三）發現物業管理區域內的違法行為或者接到違法行為報告，不及時依法予以處理的；

（四）截留、挪用、侵占物業專項維修資金、物業保修金等資金的；

（五）利用職務便利，收受他人財物或者其他好處的；

（六）其他玩忽職守、徇私舞弊、濫用職權的行為。

第八十二條 違反本條例規定的其他行為，法律法規另有規定的，適用其規定。

第九章 附則

第八十三條 本條例中有關專業用語的含義：

（一）專用部位：是指門戶以內的房間、廚房、衛生間、陽臺、天井、庭院以及室內墻面等部位；

（二）專用設備：是指門戶以內，業主自用的門窗、衛生潔具和通向總管的供水、排水、燃氣管道、電線以及水、電、氣戶表等設備；

（三）共用部位：房屋承重結構、房屋主體結構、公共門廳、公共走廊、公共樓梯間、內天井、戶外墻壁、屋面、傳達室、治安監控室、消防監控室等；

（四）共用設施設備：綠地、道路、化糞池、污水井、雨水井、垃圾中轉站、水泵、水箱、電梯、業主樓層間的供、排水總管、信報箱、消防設施、公共照明設施、監控設施、避雷設施、公用天線、露天停車場、非機動車庫、公用設施設備用房等；

（五）專有部分：建筑區劃內具有構造上的獨立性，能夠明確區分，或者具有利用上的獨立性，可以排他使用，或者能夠登記成為特定業主所有權的房屋（包括整棟建筑物），以及車位、攤位等特定空間。規劃上專屬于特定房屋，且建設單位銷售時已經根據規劃列入該特定房屋買賣合同中的露臺等。

第八十四條 非住宅物業或者業主自行管理、委托其他管理人管理物業的，參照本條例執行。

第八十五條 市人民政府應當根據本條例制定實施細則，就物業保修金、物業服務收費項目和收費標準以及住宅專項維修資金管理和使用等事項在本條例施行之日起一年內作出配套規定，并報市人民代表大會常務委員會備案。

第八十六條 本條例自2017年10月1日起施行。